Design Mentoring Subject 2.5

Design Mentoring Subject 2.5

 

 

오피스 빅뱅

Office bigbang

 

 한 직장에 뼈를 묻는 것이 미덕인 시대가 지난 지는 이미 오래고, 이직으로 경력과 연봉을 관리하는 것이 슬기로운 삶이 됐다. 조직과 자신을 동일시하면서 조직의 성장이 곧 자신의 성장이라고 생각하던 과거와 달리, 요즘 젊은 직장인들은 개인의 성장을 우선시 한다. 개인의 변화로 조직 문화가 바뀌고 노동 시스템까지 연쇄적인 변화가 이뤄지고 있다. 이러한 현상을 ‘오피스 빅뱅’이라 부른다.

 

#재택근무#거점오피스#워케이션#긱이코노미

 

 

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Re-Office, Re-organizing ( 물리적 공간의 탈피와 변태 과정 )

 

 

오피스빅뱅과 더불어 업무공간의 변화가 어떤 방식으로 우리에게 다가올지에 대한 예상을 다섯가지 변화로 정리해봤다.

ⓐ업무시설의 공실, 유휴공간 증가 및 공동화 현상으로 인한 변화
→ 새로운 프로그램 접목 또는 기존 프로그램 변경 (업무시설을 문화시설, 판매시설로)
→ 공간의 가동률, 효용성, 부가가치 상승

ⓑ업무방식 변화에 따른 일하는 장소의 다변화 
→ 다른 공간과 연계 활성화 및 Networking 공간으로의 재발견
→ 업무의 효율성, 직원간의 소통, 사내만족도 상승

ⓒ업무공간의 프로그램별 점유 면적 변화
→ Core의 추가 또는 변화를 통해 수직공간 곳곳에 도시 공공성 부여
→ 수직공원 형성과 합리적인 수평적 기능 분할 가능성 증가

ⓓ업무시설의 리모델링 시장 확대
→ 사회적으로 지속가능한 건축물 개발의 확대
→ 개발 비용 절감, 공사 기간 단축, 환경부담 감소

 

 

ⓐ업무시설의 공실, 유휴공간 증가 및 공동화 현상으로 인한 변화

 

 전체적인 공간의 가동률과 기존 건물의 가치를 상승 시켜줄 방안에 대한 대안으로 기존 업무공간을 시간별로 다르게 사용하는 사례가 급증하고 있다. 예를 들면 보편적인 업무시간인 저녁 6시까니는 업무의 효율성을 높이는 프로그램을 공간에 주로 배치하여 사용하고, 그 이후 에는 업무 집중형 보다는 사람들을 집객하는 문화프로그램을 진행하여, 도심 속에서는 저녁 공동화 현상을 방지하는 역할을 하기도 한다.

뿐만 아니라 과거 사례인 1111 Lincoln Road 처럼 유휴공간화 되는 가능성이 가장 큰 주차장을 업무공간에 적합한 공간으로 활용한다거나, 최근 전기차 및 친환경 차량의 증가와 주차장법의 변화로 기존의 주차공간의 환경성이 개선 되고 있다는 점에서 활용도가 다양해지는 효과를 볼 수 있다.

< 1111 Lincoln Road / 주차장 공간의 일부를 업무공간으로 변경- Living with Mobility 개념 >

게다가 업무공간의 일부를 캡슐 호텔로 사용하거나, 호텔을 업무공간으로 사용하는 사례가 증가하고 있고 업무공간의 일부 면적을 활용해 실내 공개 공간의 다양화도 지속적으로 증가하고 있다.

 

ⓑ업무방식 변화에 따른 일하는 장소의 다변화 

 

 앞서 말한 것들과 연장선 상에 있는 변화로, 업무의 효율성을 높이기 위한 직원간의 소통과 그 소통을 통한 사내 만족도를 증가 시키기 위한 공간의 역할, 네트워킹 공간을 어떤 식으로 창출해 낼지에 대한 고민도 증가하고 있다. 결국 궁극적인 변화는 개인의 업무 변화 방식에서 부터 시작할 것이다. 우선 그 변화 방식으로는 재택근무를 통해 업무공간 자체는 최소화 하고, 나머지 공간에는 업무를 서포트하는 시설 군으로 공간을 구성하는 것이다. 환경성을 더 좋게 만들거나, 네이버 처럼 최첨단의 시스템 구축을 위한 데이터 처리 시설등이 그 공간을 차지 함으로서, 업무의 효율이 증가되는 방법이 있을 것이다. 

이러한 평면에서의 변화는 건물의 단면 또는 전체를 변화 하기도 하는데, 변화된 모든 공간들은 네트워킹을 하는데 효과적으로 쓰일 수 있다.

 

ⓒ업무공간의 프로그램별 점유 면적 변화

 특히 오피스들의 저층부에는 대부분 상업시설, 근린생활시설 등이 주로 들어오게 되는데, 이를 배치 할때 평면적으로 일반적인 순환동선이나 연결 동선으로만 사용되는게 아니라, 특화된 핵심 동선으로서 역할을 할 수 있게 공간을 비워내어 다양한 기능을 할 수 있도록 계획하는 사례들이 많아 지고 있다. 뿐만 아니라 최고층에도 라운지를 크게 두고 수익을 낼 수 있는 구조와 프로그램으로 계획하는 경우 또한 증가하고 있다. 

비워내는 방식과 동시에, 아예 프로그램 별로 stacking 하는 방식들도 많이 있다. 쌓다보면 수직적으로 공원, 공지 같은 것들을 곳곳에 만들 수 있다는 장점이 있어 외부 공간의 확장을 자연스럽게 계획 할 수 있는 것이 장점이다.

 

ⓓ업무시설의 리모델링 시장 확대

 우리 주변에 오피스 빌딩이 가장 많은 CBD의 건물들을 살펴 보면 리모델링을 진행 중이거나, 이미 진행한 사례들을 많이 봤을 것이다. 1970~1990년대 지어진 건축물들로 30~50년이 지나다보니 기능 이나 외관에 대한 개선 수요가 증가, 즉 이것을 충족함으로 지속적인 건물 사용을 유도하기 위해 리모델링이 진행중이다. 게다가 오래된 구조의 안전성 문제, 내부 공간의 구성 문제들도 있지만 가장 큰 문제는 공조나 수도 및 시설의 배관문제가 가장 심각하다. 그리고 CBD의 경우 기존의 건축물이 새로 생긴 법으로 인해 새로 건물을 지을 경우, 용적률이 줄어든 상태로 신축해야하기 때문에 신축하지 않을 가능성이 더 높다. 이들이 리모델링 하고 있는 방식을 단순하게 3가지로 정리하자면,

- 업무시설의 유휴공간의 활성화
 > 혼합용도 비율의 변화 (상업시설, 오피스텔의 비율 증가, 오피스 비율 감소)
- 효율적인 업무를 위한 다양한 공간 요구
> 기존의 구조(코어,기둥)+새로운 구조 적용을 통한 공간 확장
- 노후화된 건물의 개선 요구
> 공조 및 수도 시설 개선 및 외관 변화를 통한 가치 상승

 

 

앞서 설명한 업무공간의 리모델링 사례는 새로운 것은 아니다. 다만 한국사회가 아닌 다른 나라에서 먼저 그런 변화들이 생겨났었고, 그 대표적인 예로는 미국과 영국이 있다. 미국의 맨해튼의 경우 원래도 오피스도 많고 주거도 많고, 상업시설도 많고 그냥 다 많다. 하지만 그들도 역사상으로는 1980년대 후반에 미국의 경기침체로 인해 1992년에서 1995년까지 맨해튼 도심 오피스 공실률은 20% 수준이였고, 높은 가격으로 인해 대부분의 기업들은 미드 맨해튼이나 뉴저지 브루클린 등 다른 지역들로 오피스를 옮겨 갔다. 이로 인해 공실률은 가속화 되었고 이를 활용하는 방안으로 건물 전체를 주거용으로 전환유도를 하여 인센티브를 부여하는 정책을 만들었고, 특히 젊은 계층을 위한 소형 아파트로의 전환이 활발히 이루어졌다. 이러한 현상을 기점으로 도심 주거 인구는 40% 증가 하게 되었고 이에 따라 주거 인구를 위한 인프라들이 24시간 활력있는 커뮤니티로 변화하여 도심 내의 관광산업까지 영향을 주었다고 할 수 있다.

런던도 비슷한 현상을 90년대에 겪었는데, 미국과 마찬가지로 경기침체로 인한 런던 도심 공실률 15% 수준까지 기록함과 동시에 그당시 오피스 공급이 과잉 상태 였기 때문에, 어느 기준면적 이상 또는 노후화된 오피스는 IT산업과 같은 신사업엔 적합하지 않다라는 판단 하에 오피스들을 주거 용도 또는 복합용도로 전환하여 지속가능한 도시개발 계획을 수립하는 것을 목표로 했다.

 

 

 지금 2023년 또 다른 경기 침체가 온 상태이다. 이에 따라 건축경기도 사실 좋지 않다, 실제로 공공업무시설 마저 스타트업 기업들에게는 부담으로 다가와, 많은 업무공간들이 공실상태다. 한국만 그러한 것은 아니다.  지금 여러나라들이 각자도생으로 살아가고 있지만, 오피스의 공실처럼 문제로 다가오는 것들은 비슷하다. 경제 침체 속  패권경쟁으로 인한 민주주의, 자본주의, 자유무역의 흔들림 속에서 오피스 빅뱅과 사회의 변화가 도심 속에 어떤 모습으로 새롭게 탄생 할지는 참 가늠하기 쉽지 않다. 우리는 어떤 형태의 건축을 만들어야하는가?  요즘은 항상 이러한 질문들을 매일 매일 생각 중이다. 한 줄 한줄 정리하다 보면 방향은 찾을 수 있지 않을 까 하는 생각이 든다.

 

2023.03.07 - [Studio-won Seminar] - Design Mentoring Subject 2

Design Mentoring Subject 2