뉴욕의 억만장자들이 사는 건물들은 매우 날씬한 초고층 빌딩의 혁명을 일으켰다. 오늘날의 그 탑은 부, 명성, 공학의 발전을 보여주는 사례이기도 하다. 하지만 놀라운 사실은 그런 건물들이 비어 있다는 사실이다. 그리고 억만장자가 아닌 보통의 사람으로서 그 도시에서 적당한 가격의 아파트를 찾는 것은 정말 힘들다고 할 수 있다. 그래서 무엇이 억만장자의 건물과 같은 것을 가능하게 만들었고, 그것이 부의 세계, 건축과 건설에 어떤 영향을 끼치고 있는지 알아보기로 했다.
공학의 한계를 뛰어넘기
센트럴 파크의 바로 남쪽에는 세계에서 가장 고급스러운 집들이 있다. 억만장자들의 건물에 공식적인 규정?은 없지만, 보통 웨스트 57번가와 그 주변에 있는 소수의 건물들을 가리킨다.
카네기 홀, 러시안 티 룸, 플라자 호텔과 같은 뉴욕의 상징적인 랜드마크 옆에 자리잡고 있으며, 432 파크 애비뉴, 53W53, 111W57, 원57 및 센트럴 파크 타워도 있다. 조금만 더 가면 센트럴 파크 사우스 220번지, 파크 애비뉴 520번지, 이스트 57번가 252번지도 있다.
초고층 건물들은 수년 동안 서서히 높이가 높아지고 얇아지고 있다. 이러한 현상과 더불어 억만장자들의 건물은 완전히 초슬림 주거용 타워인 새로운 형태의 초고층 빌딩을 탄생시켰다.
보통 맨해튼은 지역 자체의 프리미엄이 있다. 기존의 지역 인프라, 넓은 공원 같은 것들로 인해 엄청난 프리미엄을 가진 땅인데, 이와 같은 땅에 결국 어떤 건물을 건설하려면 이 프리미엄을 극대화시키기 위한 전략을 펼쳐야 한다.
센트럴 파크 전망을 온전히 누릴 수 있을 정도로 높은 건물을 짓기위해, 억만장자들의 거리에 있는 개발자들은 그들의 부지 주변에 있는 작은 부지들을 모으고 모아, 부동산에 대한 공중권을 취득하는 데 수년을 보냈다고 한다. 그들이 모은 부동산으로 공중권을 넉넉히 확보하여 확실하게 본인들 부지에 건물을 지었을 때 프리미엄을 100% 보장할 수 있다는 것을 의미한다. 굉장히 비싼 퍼즐 같은 것이다.
뉴욕의 건축 법규에서 건물이 폭과 높이의 비율이 1:7일 경우 건물을 "슬랜더"로 간주한다. 그런데 억만장자들의 지역에 있는 건물들은 그것을 훨씬 뛰어넘는다.
ONE57은 2014년에 1:8의 비율로 완료한 첫 번째 고급 주거 건물이였고, 이어 파크 애비뉴 432번지가 1:15의 비율로 지어졌다. 그 이후로는 53 웨스트 53번가, 111 웨스트 57번가, 센트럴 파크 타워가 맨해튼 스카이라인의 초슬림 고층 빌딩 대열에 합류했다.
오늘날 가장 얇은 건물은 웨스트 57번가 111번지이다. 85층 건물은 공식적으로 세계에서 가장 얇은 초고층 건물이다. 폭은 18미터에 불과하지만 높이는 435미터에 달한다. 무려 폭과 높이의 비율이 1:24이다. 그리고 물론, 그런 비율로 400미터 상공에 있을 때는, 바람에 대해 생각해야 한다. 기술자들은 건물의 정면에 장애물을 설치하고, 유리를 기계적인 바닥 밖에 두고, 건물의 꼭대기에 튜닝된 매스 댐퍼를 설치하는 것과 같이 건물이 너무 많이 흔들리는 것을 막기 위해 사용할 수 있는 몇 가지 방법으로 건물을 지었다.
물론, 이러한 얇은 초고층 공사에서 생긴 문제도 있다. 파크 애비뉴 432번지 주민들은 홍수, 정전, 엘리베이터 고장, 건물이 바람에 흔들리면서 발생하는 소음 등 일련의 공사 결함에 대해 개발업자들을 고소한 사례도 있다.
부는 우리의 건물을 어떻게 재구성하고 있는가
초슬림 타워들에 대한 논리가 있다. 높으면 높을 수록 맨해튼에서의 그 작은 땅들의 더 많은 가치를 찾을 수 있다는 점을 강조한다. 초슬림 타워들의 건설 가치를 더 부여 하기 위해, 부자들은 더더욱 비싸게 만들기위해, 고급 부동산 중개인들도 많이 이 사업에 참여 하고 있다.
중개인 중 어떤 사람은 "뉴욕의 Billionaires' Row(맨해튼 지역)는 상당히 다양한 사람들이 모여 있다는 인구 통계와 더불어 이에 걸맞는 글로벌 도시이자 지역이고, pied-a-terre(부자들의 투자용이나 세컨하우스 같은 주거유형)가 많이 있다, 예를 들면 지금 432 파크의 펜트하우스를 1억 6,900만 달러에 판매하고 있는데, 소유주는 그곳에 가본 적이 없이, 투자용으로 즉, 자산으로 가지고 있는 것과 같다, 이것은 마치 유명 작품을 소유하는 것과 같다."라고 말했다.
이런 흐름 속에서 Billionaires' Row는 사실상 완전히 새로운 고급 부동산 자산을 만들어 냈다고 할 수 있다. 지금 전 세계적으로 투자되는 자금의 양은 매우 커졌으며, 일부 사람들은 "거대한 현금풀"이라고 부르기도 한다. 이러한 글로벌 부의 증가와 함께, 부의 불평등도 증가했다.
결국 이것이 뜻하는 바는 소수의 부자들에 의해 세계의 자본시장의 대다수를 통제하고 있다라는 것이다. 어떤 건축교수가 말하기로는 "부유한 사람들이 이러한 돈을 건설 환경에 투자하는 양은 역사적으로 전례가 없는 현상이다, 자연스럽게 그 돈은 건축 환경을 바꾸기도 한다, 대략 부자들의 자금 유동성을 위해 펼치는 전략을 이해하면, 그 돈이 어떻게 건축환경을 바꾸는 짖 이해하기 쉬워질 것이다."라고 말한다.
뉴욕 규제 허점
이런 건물을 가능하게 하는 돈과 엔지니어링이 있다 하더라도, 뉴욕에 있는 초슬림한 초고층 빌딩은 어디에서나 갑자기 나타날 수 있는 것은 아니다. 대부분의 도시들은 프로젝트를 시작하기 위한 허가가 필요하며, 개발자가 건설할 수 있는 최대 높이에 제한이 있다. 그러나 뉴욕에서는 개발자가 제한을 넘어설 수 있는 여러 가지 규제 허점이 있다.
바로 "인센티브" 조정에 관련된 사항이다. 서울처럼 뉴욕도 건물의 최대 높이나 건축물 간의 간격 등 많은 조항들이 인센티브 항목으로 들어 있다. 인센티브를 통해서 개발자가 일정한 범위 내에서 여러 규칙을 깨는 것을 허용한다라는 의미다.
이런 인센티브를 받기 위해서는 개발자가 대중이익을 위한 무언가를 해줘야하는데, 한국의 기부채납이랑 유사하다. 이러한 예로는 공공 광장, 공원을 건설하거나 지하철 노선을 개선하는 등이 있다.
Billionaires’ Row 서쪽에 위치한 Hudson Yards 개발에서는 뉴욕이 개발자들이 인센티브를 받는 대신, 지하철을 개선하고, 새로운 공공 공원을 만들고, 인근에 자비츠 센터를 만들었다.
432 Park Avenue가 높게 건설될 수 있었던 이유 중 하나는 법 안에서 피해갈 수 있는 허점이 있기 때문이다. 기계 또는 구조용 장비로 사용되는 층은 건물의 총 높이에 포함되지 않는다는 점이다. 그리고 432 Park의 약 1/4 층은 아파트가 아닌 장비를 위한 공간으로 계획되어 있다. 기계를 위해 이렇게 많은 공간을 사용하는 데에도 합법적인 이유가 있다.
예를 들어, 개방형 기계실 층은 건물 내부의 흔들림을 줄이기 위해 바람이 통과할 수 있도록 하는 것이다. 뿐만아니라 난방, 공기 조절 및 엘리베이터 모터를 저장할 공간이 필요하다는 이유로 합법적인 주장을 한다. 하지만 개발자들이 이러한 점을 이용하여 하늘을 더욱 높이 건설하는 것에 대한 부정적인 면도 분명이 존재한다. 이것은 위대한 건축인가, 자본주의적인 야심인가에 대한 논쟁이 계속되고 있다. 이러한 것들이 같은 것일 수 있는가? 그것이 바로 뉴욕의 본질인가?
왜 많은 집들이 비어 있는가
모든 노력, 돈, 계획이 건물에 들어갔음에도 불구하고, 놀라운 사실은 많은 집들이 비어 있거나 판매되지 않았다. Billionaires’ Row의 부동산 중에는 아직 시장에 나와 팔리지 않은 것이 많다. 어떠한 자료에 따르면, 2021년 8월에 7개 건물 중 50%의 유닛이 팔리지 않은 채 시장에 남아있었다고 한다. 이는 구매자가 없이 시장에 놓인 67억 달러의 집을 의미한다.
초기에는 ONE57의 센트럴 파크 전망, 천장부터 바닥까지 이어지는 창문 등의 독특한 요소가 독보적이였지만, 그 후 수많은 초고층 주거용 타워들이 출현하면서 이러한 특징들이 공통적으로 나타나게 되었다. 이제 맨해튼에서 초호화 아파트를 구입하려는 경우, 선택할 수 있는 옵션이 더 많아진 것도 사실이다.
지난 수년간 뉴욕의 고급 부동산 시장은 공급이 수요보다 더 많았다. 그러나 이제 상황이 변하고 있다. Miller Samuel/Douglas Elliman의 보고서에 따르면, 2021년 9월 맨해튼에서 고급 부동산 매매가 역대 최고치를 기록했다고 한다. 하지만 더 흥미로운 것은 팔린 집에는 대부분 어느 누구도 거주하지 않는다는 사실이다.
이들은 둘째, 셋째 또는 네 번째 집이거나, 그저 그들의 부를 저장하는 하나의 방법인 것 뿐이다. 몇 년마다 뉴욕에서 대규모 주거조사를 실시한다고 한다. 2017년 조사에서, 55,000개에서 75,000개로 주거 물량이 늘어났다고 한다. 그 중 대부분이 Billionaires Row에 위치한 부동산으로, 앞서 말한 것 처럼 그중 약 절반이 소유자가 거주하지 않고 있다라는 사실이다. 도시의 나머지 지역에서는 소유자 거주 비율이 75%나 되는 데 말이다.
Billionaires’ Row 건물의 소유 시 뉴욕에서 상당한 세금 면제 혜택
억대 부동산을 소유하는 것은 뉴욕 여행 때 머무를 장소가 있을 뿐만 아니라 상당한 세금 혜택도 받을 수 있다는 것을 의미한다. 뉴욕에서는 콘도를 렌탈 아파트 빌딩처럼 세금을 부과한다. 그러나 문제는 1억 달러짜리 아파트를 누가 렌트하는가에 대한 기준이 없다는 것이다. 1만 달러 또는 10만 달러, 이러한 것에 대한 선례가 없기 때문이다. 결과적으로 어떤 일이 벌어지는가 하면, 억대 부동산 콘도는 비용의 일부만큼의 세금을 납부한다. 하지만 이것들을 면제받을 수 있는 경감 프로그램이 있다.
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[해외조세] 421-a tax exemption in New York
뉴욕시의 주거용 부동산 재산세 경감 프로그램(421-a)에 대해 알아보았다. 이것은 우리나라의 임대주택 프...
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421-a 면제를 통해 초고급 콘도는 또한 추가적인 대규모 세금 혜택을 받을 수 있다. 421a 세제 혜택은 1970년대 뉴욕에서 개발자들이 주거용 주택을 건설하도록 유도하기 위해 도입되었다. 이제는 Affordable Housing New York 프로그램으로 다시 브랜딩되었다. 개발자들은 개발의 5분의 1을 지정된 가격에 분류된 저렴한 주택으로 만드는 경우 일정 기간 동안 최대 100%의 재산세를 탕감할 수 있다.
언제나 억만장자가 아니면 One57같은 집들은 '저렴한' 것은 아닌데, 여전히 이 세금 면제 혜택을 받는다. 결국 이 혜택은 고급 콘도를 구입 고려하는 구매자들에게 너무나도 좋은 자산으로서의 힘을 갖는다. 예로, One57의 421-a 면제 사용에 대해 보자면, 개발사는 면제 혜택을 받으려고 브롱스에서 66개의 저렴한 주택을 건설해야 했다. 이 면제혜택은 10년 동안 예상되는 6,560만 달러의 부동산세를 차감시킬 것으로 추정된다. 뉴욕의 콘도를 가치를 평가하는 방식은 저렴한 주택에 사는 사람들의 부동산세 면제보다 One57 소유자에게 더 큰 세금 면제 혜택을 제공한다는 것이다.
Zombie urbanism
프로페서 솔스의 책에는 "좀비 도시주의"라는 용어가 있다. 이 용어는 대부분의 시간에 거주하지 않는 주택 단위가 많이 있는 장소를 묘사하는 데 사용된다. 완전히 죽은 것은 아니지만 완전히 살아있지도 않는 도시를 말한다. 어떤 면에서는 지금 Billionaires' Row에서 벌어지고 있는 일과 유사한 것같다. 그리고 이 현상은 맨해튼에만 있는 것은 아니다.
파리에서는 세컨하우스가 증가하고 있는 일부 지역에서는 집의 4분의 1이 빈 집으로 비어있는 상황입니다. 런던의 가장 비싼 동네 중 일부는 매우 조용한데 이는 많은 부동산이 세컨하우스로 사용되기 때문이다.
멜버른에서는 사용되지 않은 부동산 때문에 특정 지구가 유령지역으로 전락할 가능성이 있다는 전문가들의 경고도 있다. 토론토와 밴쿠버에서도 수천 개의 아파트가 대부분의 시간 동안 비어 있는 상태이다. 이런 상황에 대해서 Soules 교수는 " 세컨하우스로 지어지는 값비싼 건물들이 모든 사람에게 미친 영향이 있다고 생각한다. Billionaires’ Row에서 이러한 타워를 생산하는 시스템은 빈민가, 노숙자, 가격 문제 등을 발생시키는 정확히 같은 시스템이다."라고 말한다.
이를 막기위한 전세계에 나타나는 제안들
앞서 말한 여러 이유로 인해, 뉴욕 전역에서 구역 설정 정책과 콘도에 세금이 부과되는 방식을 재고하라는 요청이 있었다. 현재 파리, 밴쿠버, 싱가포르, 그리고 곧 토론토가 모든 지역에는 빈 아파트에 대해 어떤 형태로든 세금이 부과할 예정이다.
뿐만 아니라 베를린과 바르셀로나에서 정부가 빈 건물을 압수하여 저렴한 주택으로 바꾸겠다고 했다.
2019년 뉴욕주 의원들은 가치가 500만 달러 이상인 세컨하우스에 대한 연간 반복 세금을 제안했지만 부동산 그룹의 격렬한 로비로 무산됬다고한다. 대신 의원들은 수백만 달러 주택 판매에 대한 일회성 수수료를 내는 것에 대해서는 동의했다. 많은 전문가들은 말한다. “10년 후에 Billionaires' Row를 경이로운 실수이자 12번의 기회를 놓친 것으로 되돌아보게 될 것이다.”라고 말한다.
"억만장자의 거리에 있는 얇은 연필 탑은 우리가 살고 있는 이 새로운 세상을 가장 극적으로 표현한 것이다."
"그들은 쉼터나 문화적 표현이 아니라 자산의 공간적 형태로서의 건축이다."
지금까지 Billionaires Row의 유산
우리가 건물을 만들고 나중에 그 건물이 우리를 만든다는 말이 있다. 그리고 그말은 사실이다. 도시는 초고층건물과 거의 동의어다. 그 건물들에 의해 도시가 형성되었기 때문이다. 건물은 도시에서 일어난 사건의 산물이며 이제 도시의 미래를 형성한다. 미국의 호황기 때는 엠파이어 스테이트와 크라이슬러 빌딩이 떠오른다. 그리고 뉴욕은 1970년대에 80년대, 90년대를 거쳐 2001년까지 서 있던 세계 무역 센터와 함께 또 다른 세상을 경험했다. 그리고 911 이후 열심히 도시를 회복하기 위해 재건하는데 많은 노력을 했고, 이제 Billionaires' Row가 있다. 이 매우 얇은 고층 빌딩은 수요, 법의 허점, 억만장자들이 센트럴 파크를 소유하기 위한 욕구의 산물로서 부상했다. 그들을 좋던 싫던, 그들이 살던 말던 그들은 모두 도시 이야기의 일부라는 사실은 바뀌지 않을 것이다.
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